现场丨王鹏:2020年园区开发从房地产开发向产业

房产 2020-12-3161未知知admin

  12月18日,2020第四届中国产业园区新驱动力峰会暨2020年度中国产业园区金梧桐奖的颁奖典礼在北京举行,会上,西北旺联社副总经理,和君咨询高级合伙人、和君产业园区事业部主任王鹏发布《2020年度中国产业园区创新发展报告》。

  主持人:接下来是非常重量的嘉宾,所有来宾一定打起精神了,接下来这个环节是干货满满,知识点非常非常密集,大家一定不要错过,精彩的内容。接下来有请和君咨询高级合伙人、和君产业园区事业部主任王鹏,与我们一同分享《2020年度中国产业园区创新发展报告》。有请!

  王鹏:感谢主办方,大家手里拿到一本红色的报告,这是我们接下来要发布的2020中国产业园区的创新报告,这个报告是我们和君的产业园区事业部和选址中国依托于多年对行业的观察。以及长期服务于产业园区的一些头部企业,包括一些成长型企业的总结,供大家来参考。

  这个报告我们总结了五大方面,创新的模式,第一大方面是整个产业园区在盈利模式的创新,第二是园区的数字化创新,第三方面是园区的融资模式、资本运作的创新,第四方面是政策的创新,第五方面是招商和运营服务方面的创新。

  在座的各位都是园区界的长期从业者,对园区的发展是非常熟悉的。我们大体总结了一下,从园区从初创开始建设到成熟,到后期,大概会经历这么三个典型的阶段,第一个阶段是叫园区的开发商,围绕开发或者园区的开发建设、出售、出资,第二是园区运营商的阶段,这个阶段基本比较成熟,该卖的,该租的都差不多了,这个时候更多是园区的服务为主的阶段,第三个阶段是更高阶的,我们是围绕产业投资,或者园区的一些优质企业的投资这样的阶段,其实从前面中信的专家等等专家都分析,资本市场,或者说对于REITs基金,更看好的是更具有先进模式的这些云趋。

  2020年园区的开发方向,房地产开发模式更多往产业服务的模式在加速的趋势。我们有几个典型的案例,第一咱们也是园区界老牌的企业中电光谷总部在武汉,香港有一个上市公司,后来被中国电子收购了,现在是中国电子下属的一家企业。中电光谷它早期也是像国内大多数园区一样,是一个以房地产开发、园区开发、销售、租赁为主要模式的企业。从2015年开始,它就明确提出了从园区开发商转型为园区运营服务商这样的战略转变。到2020年,可以看它的半年报显示,也有2015年、2019年到2020年这样的一个数据的对比,整个营收过程里,2015年大头,80%以上还是园区房地产开发相关的收入。到了2019年,差不多有40%以上已经来自于产业服务。到2020年的上半年,进一步的服务占比达到了52%,说明已经完全是一个靠服务为主的模式了。

  可以重点看一下园区运营服务,在座都觉得服务好像是一个看不见,摸不着的东西,甚至好多园区觉得服务还能不能收费,这个业务能不能做大。我们看一下从中电光谷运营服务收入的构成来看,它在2020年受疫情影响,业务是下滑的。但是产业园运营服务收入已经差不多5个亿,其中比较大项的第一是设计与建造服务,第二是物业管理服务,其他的还有能源服务,包括园区的餐饮、酒店、园区金融等等,包括智慧园区等等这些服务。

  可见这种轻资产类的业务占越来越大的比重,现在像设计建造和物业管理还算是一些比较初级的园区服务,它也在探索,比如像智慧园区等等更高端的园区的服务。包括像我们服务过的中关村000931股吧)软件园等等头部的标杆园区,他们的IT服务,或者人才培养相关的服务占比收入已经非常可观了。比如IT服务上亿元的产值收入。

  除了像中电光谷这样的企业,2020年我们观察到越来越多的头部园区企业在规划战略发展方向里,提出了要提升产业服务业务占比的战略转型。从重资产要向轻重资产并举,或者轻资产转型的这样模式。比如说以鸿坤为例,未来推进1:1的战略,50%的收入来自于租金的收入,50%的收入来自于其他的产业收入。包括像联东也提出要加大增值服务,税收减免等等这样的一些新兴的服务。

  第二块2020年产业投资也成为园区重要利润来源。刚才前面如是研究院的专家,包括中信的专家都在提,现在资本市场在打开了,对园区企业。什么样的园区企业更容易上市,或者能得到更好的估值,其实是模式上更有先进性,比如说服务类的占比,包括一些创新业务的占比比较高的,包括像产业投资,这样的收益比较高的园区,会得到资本市场更高的关注和估值。比如说以张江高科600895股吧)为例,它是非常典型的已经升级到了园区3.0模式,以股权投资、产业投资为主这样的业务模式。可以看到,张江高科虽然是很成熟的园区,新建的园区可销售面积并不大,但是它的营收结构相对很低。尤其是利润里,大头其实是来自于产业投资的收益,占利润的绝大部分,甚至是全部。这就说明产业投资的价值,所以我们在座的园区,现在其实大多数都还处在一个初级的,靠园区房地产相关收益为主的阶段,一定要抓住行业变迁的趋势,及时的进行一些盈利模式的升级。

  当然还有更重要的就是现在随着一些AI等等新兴技术的发展,现在一些智慧园区,包括虚拟园区等等,能催生出园区4.0以上新型的业务模式,这个大家要更加的关注。

  我们也是有一个长期的判断,咱们中国的产业园区目前还在持续阶段,到中期应该是地产开发+物业持有+产业服务+产业投资这样四位一体的盈利模式,到更远期是物业持有、产业服务+产业投资,三足鼎立的结构是比较合理的。

  这也是国家一系列政策推进,在2020年4月,网信办发的这样一些政策。现在园区的数字化创新,其实还在比较早期的阶段。现在很多园区还是打造园区基本智能化管理、智能门禁、一等等,这其实是一些最基础的园区智能化。现在还有一些园区企业,包括服务的中关村的科技园,他们在构建园区自身的数字化经营的系统,包括客户关系管理,包括招商管理、设备管理等等一系列,现在稍微走的前一点。但是也看到,大家都在探讨之中,真正做的特别好的也有限。这里有其他的案例,天安云谷相对做的好一些。

  创新领域数字化转型未来更高阶的,要构建产业园区的工业互联网平台,现在工业互联网应该是未来巨大的风口,这个是我们园区现在还在很早期的阶段,园区里有大量的战略新兴产业和企业,我们围绕这些战略新兴企业去构建工业互联网的平台、产业互联网的平台,可能这是园区有先天的优势。包括构建产业大数据中心等等。

  第三方面,园区的融资,或者叫资本运作模式创新,刚才几位专家也提到了,今年注册制,包括科创板等等,这些是创新的政策推出,其实应该说打开了中国资本市场的一个超级的机遇期,按和君的判断,这个注册制的推出,前30年是分水岭,后30年是中国资本市场真正大发展的机遇期。对我们园区来讲,政策前面也讲到,有一些园区上市的例子,比如说园区国家对于国有背景开发区、高新区有这样的一个推动上市的政策,另外一些轻资产,或者其他领域的企业,也都在纷纷的加速。所以说我们观察到,从2019年到2020年,园区相关的企业掀起了上市的热潮。比如说这上面有几个典型的,2019年中新集团上市,力合科创,还有易商红木,可以看到几大类,一类是国有的园区,第二大类是做轻资产运营的,第三大类做资本出身的,还有一些做专业物流园区的,其实这些都表明各个类型的园区头部企业,都会具有更好的机会。我想千年的机遇期咱们一定要抓住。

  前面也讲了园区的REITs和资产管理在提速。我就不再追述了。确实资产管理现在成为我们园区,尤其是头部园区最关注的事情,园区长周期投入比较大,产出比较慢的状态必须要找到一个资产良好的循环通道。

  第三是园区的产业基金在高歌猛进,原来很多基金是一个比较时髦的东西,但现在已经快成了很多中大型园区的一个标配的业务,提出来了“一园区一基金”等等这种模式,这里基金一方面是招商的一个非常重要的手段,好多企业,如果光是以土地和政策,其实已经是很难了,所以这是一个招商的重要手段。第二通过基金园区分享好企业的架构和增值,这对园区来讲是非常重要的。

  第四方面,政策的升级创新。政策创新在加速,因为园区从我们的观察,和君产业园区事业部服务了全国,包括中关村园区,包括其他的地方园区。观察到现在整个产业园区是一个非常红火的领域,各个方面的力量都在进入,除了传统地方政府管委会,包括大量的房地产企业,包括一些实业巨头,还有一些轻资产运营公司,包括还有资本都在大力的进入产业园区领域,导致园区现在变成了一个相对同质化特别明显,过剩的领域。系在这个情况下园区必须找到自己的核心竞争力和差异化,这样才在招商的时候会有一些针对性的优势,要不然现在我们看到基本上园区成了千园一面的状况,一说产业主导,都是战略新兴产业,要么新一代信息技术,要么是节能环保,要么是医疗健康,要么是文创,基本上跑不出这些大的方向。所以包括我们接触县级园区也做生物医药产业,大家有没有考虑到这个园区适不适合做这样的产业,你跟别的园区相比较有什么样的差异化竞争力。所以我们想政策创新是一个可以创造园区差异化竞争力非常重要的方向,大家一定要关注。这两年比较热的,一个是营商环境相关政策创新,这个其实也是很多园区企业非常关注的。比如说能否快速的给他办理相关的一些证照,能够加速他的入驻,或者给它非常好的产业链服务,都是非常关注的。第二是相关人才政策创新,包括人才落户,包括人才的一些购房,或者是相关支持。人是现在越来越成为战略新兴产业核心要素,我们也接触很多客户、园区,包括入驻的企业,他们在考察园区的时候非常关注是这些人能不能跟着一块去,这个园区能不能对这些员工有吸引和保留,甚至看到这个企业的老板,自己选中一个园区之后,会开着大巴车,带着很多核心人员去看,因为这些人如果不能去的话,这个企业是不可能去的。去年我们也帮着天津的京津科技城也做了针对性的创新政策,这个政策在去年,包括今年天津市定点到天津宝坻中关村科技城,也成了他们非常具有竞争力的差异化特点。

  最后更重要是产业发展政策的创新,这对于各个企业来讲是更关注的。我们也服务像银川,西部的省会城市,竞争力很弱,但是它在一些政策上创新,所以全国的互联网医院它那有非常独特的政策,全国互联网医院基本上落户在那,包括前些年比较热的新疆霍尔果斯等等都因为有政策突破,对园区产生非常重要的推动作用。

  第五方面,园区的招商运营创新。这应该是大家今天很多在做的事,我们就总结几个比较有特点的,或者这几年比较新兴的一些模式。

  第一是飞地招商的模式,这个是比较创新的。首先飞地有两种,一种叫正向飞地,一种是反向飞地,正向飞地从比较核心的,高级别的城市,在低级别城市有一块飞地。比较典型的前几年北京市要转移这些医药的产制造企业,后来沧州的渤海新区他们也要建立这个园区,他们在渤海新区给了北京一块飞地,在税收包括资质互认等等方面,就会享受到类似于北京的特点。税收也要大部分到北京,注册地址的更换,这样的话对于地方政府,包括企业都是一个非常重要的利好,所以促成了北京这些医药企业集中三四十家迁到渤海新区。另外一个反向飞地,地方企业也有需求,到核心城市设立研发总部或者企业总部,人才吸引,包括提升企业的价值感受都是非常有好处的,现在有反向飞地,一些地方可以在北京,或者上海一线城市来设置一个地方的中心,这样也可以有税收或者是资质互认方面的政策,也会促进。这是非常大的战略。

  第二个招商的特点,产业园区和产业巨头的跨界联合,这其实对于园区来讲是一个非常好的模式,因为产业巨头是我们需要的龙头企业,他们有很多是业务扩展,布局的需求,如果我们跟它很好的衔接,来去共建一个园区,其实对于拿我们的项目,包括完成招商都是非常非常好的和重要的,这两年比较典型的例子,像招商蛇口001979股吧)联合中国移动来打造湖北的5G产业园,包括今年的5月,58集团携手首创高科在南京建立58的区域总部,这些都是非常典型的模式,这样的话强强联手,互相得利,其实是非常好的模式。

  最后,产教融合的服务,刚才我们说了,企业发展,尤其吸引一些好的企业,人才是一个非常重要的要素,包括来提供人才的供给,所以现在园区围绕人做一些服务是非常重要能够吸引企业的手段,所以现在我们也看到,很多的园区在建一些科研机构,或者是大学,或者是人才的培养一些机构,其实这对于我们提升产业服务能力,包括吸引好的企业都是非常非常重要的。

  上面快速把创新报告五大方面创新点给大家做了概要的讲解,时间关系如果后续各位园区同仁对这些方面具体某个点还希望跟我们进一步的交流,可以跟和君产业园区事业部,包括选址中国做进一步的交流。我们和君产业园区事业部是2015年正式成立的,聚焦于产业园区咨询和服务,依托和君集团一体两翼的业务模式,因为和君是国内本土咨询行业数一数二的一家企业,成立20年的时间,累计到现在服务各类企业有6500家,这些企业大部分都是聚焦于这些战略新兴产业。

Power by DedeCms 版权所有  

联系QQ:1352848661