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2019以史为鉴日本房地产泡沫30年祭
来源: 未知 作者:admin 发布时间:2019-02-14 09:24

  1989年1月,拥有军工背景的日本三菱财团,花费14亿美元收购象征“美国财富”洛克菲勒中心大厦。日本“四大财团”小红旗,骄傲的插在了曼哈顿259m“国家历史地标”上。

  9月,在盛田昭夫的主导下,索尼以60亿美元天价收购被称为“美国灵魂”的好莱乌哥伦比亚电影公司。美国手持火炬的女人,投入了索尼影视的怀抱。

  当日本冲锋的号角吹响,美国广播公司(帝国大厦)失守,花旗银行总部大厦易帜,莫比尔石油公司总部大厦陷落…

  日本对美国不动产的投资,由1985年的19亿美元激增至1988年的165亿美元。1989年,日本土地资产总额约为2000万亿日元,是美国土地资产500万亿的四倍。

  日本仅花费4年时间,“卖掉东京就可以买下整个美国”,“只用皇后区的土地就能买下整个加拿大”。

  1989年,媒体和社会从日本地产繁荣狂热和陶醉的气氛中清醒过来,一场“击溃泡沫”的大合唱对日本当局形成巨大的压力。日本政府和金融当局在多次贻误阻止金融投机和防止经济泡沫的战机之后,终于打出一套“组合拳”,紧缩银根、抑制房价。

  1990年,日本泡沫开始破裂,8个月内市值下跌近50%,千万“负翁”站在阳台,瞭望着日本的大好山河,一跃而下。

  1991年,东京房价3个月暴跌65%,成交断崖式下降,银行断供,一夜间,数以万亿资产灰飞烟灭,破产、集中爆发。

  1983年9月,一位眼窝深陷、嘴唇发干的年轻人将一沓厚厚的资料打印出来放入文件袋,长舒一口气后重重的瘫在办公椅上,一分钟后办公室响起了时长时短的鼾声。为了整理这份文件,年轻人已经连续24小时未眠。

  这位年轻人,就是在国际市场竞争中屡次败给日本小松制作所的美国嘉碧乐货车公司总裁李·摩根(Lee L.Morgan)。他联合斯坦福大学教授索罗门及霍尔顿·西蒙事务所,共同起草了这份题为《美元与日元不匹配问题所在及解决方案》的“摩根报告”。

  作为美国的“亲儿子”,在商场上输的都不剩的李·摩根绞尽脑汁想出的计策,就是小孩子打架输了找爸爸来撑腰的办法。

  不过,摩根协议的内容,确实给美国爸爸狠狠的蹿了一把火。报告一针见血的指出了美国对外经济关系的三点痛处:第一,无论贸易收支,80年代都是急速恶化的;第二,美元汇率进入80年代以来,相对于日本一直是急速增加;第三,别国在关贸协定内,保护特定产业来对抗进口产品的竞争,但是美国政府在美国汇率方面却没有一套积极的政策。

  二战后,搭朝鲜战争及美国市场的贸易结构顺风车的日本,依托外需主导型(出口导向型)经济增长模式,积累了巨大的财富,迅速拉大了美日之间贸易收支失衡。

  80年代,美国在“里根主义”的旗帜下,为复活“强大的美国”采取强势美元、扩张性财政、减税刺激消费增加军事预算的政策下,美日两国的贸易失衡急速扩大。

  特别令美国产业界恼火且无法容忍的是,美日间贸易收支的失衡已经侵蚀到对美国而言具有战略意义的高科技领域。

  所以,当市场竞争的遮羞布被“儿子”当众揭开,被奚落没有保护子女的美国大家长,决定出手干预。美国要让别的国家知道,虽然儿子无能,但是他爸爸胳膊粗。

  美国政府以“摩根报告”为切入点,就解决“美元与日元不匹配”的问题提出了11项具体的策略,其核心内容是迫使日本实现“金融自由化,日元国际化”,从而彻底地解决“日本政府抑制日元需求的行为”。

  在美国单方面看来,如果日本开发它的金融和资本市场的话,就会造成日元资产魅力增加,日元从而随之升值。

  1983年10月,美国财政部长礼甘致函日本大藏省大臣竹下登,正式提议美日双方就美元和日元的问题建立一个协商谈判的机制。

  这封公函中明确指出,“由于日元低估,以及日本对美国贸易顺差的不断扩大,在美国国内形成了强大的批判浪潮和保护主义的巨大压力。”

  “如果希望美国政府尽力防止那些试图把日本的产品和服务赶出美国市场的行动的话,那么日本方面有必要在金融市场的开放和日元的国际化上采取强有力大胆的步骤。”

  这无疑是美国搬出“国会保护主义”宣战的檄文,如果日本不采取金融市场的开放和日元国际化的政策,那么“战争”即将打响。

  日本方面认为,“日元贬值,美元升值问题的根本原因并非是日方人为的操作,而是美国的高利率政策。”然而美国根本不予理会。

  1983年11月,美国总统里根访问日本,与日本首相中曾根首脑会谈结果流出,中曾根首相同意在美方的主导下,共同创立“美元日元委员会”。

  日本媒体把在美国逼迫下的金融与资金市场开发比喻为“金融黑船来袭”。与此同时,日本大藏省花费了3个多月在1984年制定了针对美国协商谈判的六字方针,“自主、积极、渐进”。

  历时三次会谈,1984年5月,“美元日元委员会报告书”完成,事项主要包括日本金融与资本市场的自由化、外国金融机构对日本金融资本市场的准入、海外日元交易市场投资与银行市场的发展及直接投资。

  结果,“美元日元委员会报告书”按照美国的事项表紧密锣鼓的推进,日本政府制定的“自主、积极、渐进”的抵抗政策全面落败。操刀日元升值计划的礼甘毫不掩饰内心的喜悦,这个成果只不过是“长途旅行上一个出发而已”。

  然而,“美元日元委员会”的巨大成果只是撬开了极为封闭的日本金融资本大门,却并未实现“日元升值”的目的,也未能减少日本庞大的贸易黑字。

  作为日元升值的操刀人,即想做还要立牌坊的礼甘偷鸡不成蚀把米,财政部长的脸被市场打的啪啪响。

  美国国会及政府甘痛定思痛,决定撕开遮羞布,直接逼迫日元升值,他们可以尝试的招数就是利用“货币黑帮的秘密会议”。

  所谓的“货币黑帮秘密会议”,即由美、英、德、法、日五国财政部长加中央银行总裁构成的“G5会议”,采用闭门开会的方式,由5家货币金融寡头协商敲定国际金融形势的走向。

  G5会议一开始财政部长礼甘即把担任美国总统首席助理的杰姆斯·贝克介绍给大家,宣布贝克将接替自己担任美国财政部长。竞争是残酷的,礼甘狙击日元不力之后亲手为自己前程举行了葬礼。

  策划了一年多的“美元日元委员会报告书”的礼甘也不是没有取得成效,一是打开了日本金融市场的大门,二是替美国劣位淘汰,换了一位战争中打枪比较准的狙击手。

  1985年3月,米哈伊尔·戈尔巴乔夫就任苏联最高指挥官,六年之后成功玩脱,在东欧剧变的一声轰响中苏联解体。

  同年3月,美国参议院则已92票对零票一致通过要求对日本实施报复的有关美日贸易的共同决议案。其后,针对日本贸易报复法案汹涌而至。

  这一年,日本的名义国内生产总值为321兆日元,人均GDP为268万日元。对外纯资产总额达到1298亿美元,超过英国居世界第一位。

  8月,一位搭乘美国波音747的不速之客造访欧洲,他下飞机的那一刻,日本20年的命运已经决定。这位不速之客,就是贝克的副手马尔弗特,他是背负着贝克的“连横之策”寻找联盟而来。

  按照贝克的战略方针,首先协调美日双方的宏观经济政策,让美元贬值日元升值,同时美日实施金融缓和的政策,日本实施减税来扩大内需,美国削减财政赤字等一揽子协议。

  贝克的日本升值战略纲领确定后,第一步就是寻找盟友,把解决日本这些问题的范围扩大到其他发达国家。因此,马尔弗特专门赶到欧洲,在会见德国财政副部长说服其支持美国的政策构想后,又连夜飞向英国。

  经过紧锣密鼓的谋划,1985年9月22日,在美国纽约中央公园对面的广场饭店举行的战后世界货币金融史上里程碑意义的会议,这就是广为人知的“广场协议”。

  历来闭门秘密开会的G5会议,这次面对世界各地媒体堂而皇之的发布共同声明。热衷于参加帮派、同盟的大日本帝国,这次被盟国狠狠的捅了一刀。

  会议仅用20分钟就就一致通过了由美国主导起草的“共同声明”。第一,强势美元变成弱势美元;第二,采取政策协调解决贸易收支失衡问题;第三,反对贸易保护主义。

  美国希望各国中央银行从外汇储备中动用180亿美金,主要针对日元和马克,实施为期6个星期的“闪电战”,使美元在不远的将来贬值10%-12%。对日元,美国的目标是将汇率由1:242变成1:200。

  在资金干预分担方面,美国提议美日德各自分担1/4,英法两国各分担1/8。经过干预分担资金的讨价还价,美日各分担30%,德国分担25%,法国分担10%,英国分担5%。

  主要发达国家联合行动对外汇市场的史无前例的大规模干预,使美国预期下降12%的目标2个月内就实现了,日元也正如设计的那样一路升值。1986年初,日元就升值突破1美元兑换200日元大关。

  1986年1月24日,日本大藏省大臣竹下登接受日本经济新闻记者的采访时故弄玄虚的说:“1美元兑换199日元和1美元兑换200日元之间有区别吗?”

  迫切准备搞一个大新闻的记者,抓住机会对采访内容进行过度的解读,以讹传讹,新闻变成了竹下登可以接受日元突破1:200。等到了法国路透社,就成了日本可以接受日元突破1:200。

  日元继续升值,一路走高达到1:180。与此同时,里根发表讲话,明言美元还会继续贬值,日元应声涨到了1:170。1986年5月12日,日元兑美元达到1:150。

  日本傻眼了,这显然不是当初导演的剧本,立刻开始积极救市,抛出的日元至今仍属机密。为了挽救新上台的中曾根康弘,美国和日本联手把汇率维持在1:170,这才使日本那一届政府勉强维持了下来。

  尽管美元贬值日元升值的目标实现了,但是日元的大幅度升值并没有使美日之间的贸易收支失衡问题解决。

  日本的贸易黑字由“广场协议”的1985年553亿日元上升到1986年的915亿日元,似乎贝克的“广场协议”失败了。

  但是,广场协议以后,日本的贸易黑字增长得到有效的抑制,直到1990年才突破1000亿日元大关。

  广场协议最大的功效在于,在日本制造了庞大的“超级日元”泡沫,引诱日本充当了境外美元资产的大买主,为美国巨额财政赤字提供了融资,为濒临绝境的美国房地产投机商“解套”。

  1987年,美元兑日元的汇率上升到1:150,日本经济界被日元升值的恐惧所笼罩。日本国会代表团赶到华盛顿拜会美国财政部长贝克,恳求美方配合日本把日元兑美元的汇率控制在1:180左右。

  贝克翘起了二郎腿,用尖锐的语气回应道:“汇率的水准应由市场决定,市场上日元升值了,是因为日本政府在扩大内需上还不够努力,你们的政府应该迅速的采取措施扩大内需。”

  面对来自美国扩大内需减少贸易顺差的压力,日本开始寻找削减贸易顺差的方针,中曾根首相的私人咨询机构“经济结构调整研究会”正式成立,这套以日本中央银行前总裁前川为首的政策班子起草的报告,就是著名的“前川报告”。

  前川报告以减少贸易顺差为政策目标,以开发市场减少贸易顺差为主要手段,具体内容可概括为五点:第一,扩大内需;第二,转换产业机构;第三,扩大进口并改善市场准入环境;第四,加快金融自由化和国际化;第五,采取积极的财政金融政策。

  随着“前川报告”的出台,日元升值、高投资率和低利率的局面初步形成,为日后的经济泡沫提供了宏观的环境。

  于此同时,日本的央行贴现率由5%一致下调到战后日本利润最低的2.5%,日本扩大内需的金融政策过渡至大撒把式花样作死状态。

  1987年末,国际金融形势出现金融紧缩的趋势时,同期美国利率为6%,而日本的利率只有2.5%。以美国为首的外国投资机构,借日元大幅度升值而投机炒作日元,为濒临绝境的美国房地产投机商“接盘”。

  1986年4-9月制定综合经济政策,分别追加预算5500亿日元和7200亿日元作为社会公共事业建设费用。

  1987年5月,日本政府作为社会公共事业6兆日元的扩大内需对策。后来觉得6兆日元不够用追加了1.35亿公共事业建设费,同时还计划了1兆日元的所得税减免方案。

  即使如此,美国还是继续主导了美日“经济结构协议”谈判,美国国务院、财政部、商务部等等主要部门的“砖家”披甲上阵,对扩大内需、开放市场等方面提出了200个要求,画了N个圈圈。

  贝克特别强调,“日本必须明确的表明,在今后10年的公共事业建设方面所投入的投资总额相对于国民生产总值到底百分之几的特定比率。”

  美国的布什总统挥舞起了“超级301条款”的小旗子,表示要对日本的卫星、木质产品、超级计算机等进口实施报复性的惩罚关税。

  在美国、日本派和萌荫在美国打击行业产业链政府官员的压力下,日本的强硬派代表大藏省大臣桥本龙太郎让步至“明确表示今后10年内政府的支出总额”,而不是比率。

  作为妥协的奖励,布什总统宣布1989年5月把日本从“超级301条款”指定的不公正贸易国名单中排除出去。

  在“扩大内需”和“金融宽松”的大环境下,日本产业界顽强的应对日元大幅度升值带来的打击,成功的掩盖住了日元升值经济不景气的时代。

  日本金融行业在快速的金融自由化步伐下,行业得到空前的发展,主要体现在利率自由化、金融业务管制自由化和国际金融交易的自由化。日本的金融创新及热钱流动肆虐全国,金融行业空前繁荣。

  利率自由化主要体现在金融创新方面,许多新的金融衍生品大量出现。1985年,CDs(利率联动型可转让存款证书)、MMC(市场利率联动型存款),以及自由利率的大宗定期存款在日本问世。

  1984年,日本允许海外存款证在国内销售。1987年,日本国内商业票据市场得以创设。金融管制的放开,导致资金流动全面加速。

  1986年12月1日,日本创立了东京离岸金融市场,标志着东京向国际金融中心迈进。自此,被日本誉为“白马骑士”的欧美投资银行、对冲基金可以自由的出入日本金融市场。

  日本的金融机关开始在世界金融市场崭露头角,在资产总额维度上,世界10大银行日本独占九席,净利润率超10%,甩出国外银行几条街。

  在金融自由化和扩张性财政的宏观环境下,日本经济中出现了资产价格异常的高涨。由于金融当局实施了长期的低利率政策,加上为应对日元大幅升值抛售日元买入美元做市场干预,加速了“流动性过剩”。

  随着货币供应量大增,许多热钱开始涌进及房地产。加上制定的高达数兆日元的扩大内需的预算,资金供给更加凶猛。国内“流动性过剩”导致资金渠道减少,为金融投机输送了丰富的资金弹药。

  1987年,美国政府得到密报,日本东芝集团向苏联销售9轴数控机床,被苏联方面用于潜艇制造,这就是著名的东芝—哥尼斯堡事件。

  日本,即东芝非法向苏联销售高技术国防产品,华盛顿认为在美国为日本承担了大部分和能源保障支出,潜在损失可达300亿美元。

  这一事件强化了国会的反日情绪,里根对日发起了二战后美国首例贸易制裁,贸易战升级。一年后国会以压倒性多数通过了包含超级301条款的1988综合贸易法案。

  在贸易战升级之前,美国从未放松对日本某些产业的打击。从50年代的纤维产品,到60年代的钢铁产品,到70年代的彩色电视机,再到80年代的汽车、半导体、工作机械等产品贸易领域中,针对日本产品疾风式进口攻势发动一系列的反倾销或报复性关税,逼迫日本对美国出口采取“出口数量自我限制”,扩大对美国直接投资或增加对美国企业的零部件采购等。

  截至1989年,美国贸易代表总计向日本发起了24例301条款案件调查,程序大多以美国提出改善贸易失衡的诉求,几乎全部迫使日本政府做出让步和妥协,自愿限制出口、开放市场和提高对外直接投资等。

  日本先后签署了1987年日美半导体协议、1989年美日结构性障碍协议,最后更是系统性地开放国内市场。

  在美国打击日本高科技未来朝阳产业时,产业的赛道越来越窄。金融、房地产等行业被美国“漏打击”,甚至房地产行业开始空前的繁荣,从而引导了大量流动性剩余资金流入该行业,日本整体的产业结构开始失衡,逐渐偏向了天平的另一侧。

  在产业结构失衡时,日本政府却为越烧越旺的金融狂欢推波助澜,国家筹资财技层出不穷,带动整体国民在经济泡沫中行动,让日本在及房地产炒作市场上渐行渐远。

  1986年11月,日本大藏省主持NTT股票的首次销售,预定销售165万股,1058万人订购,竞争倍率高达6.4倍。股票面额价格是5万日元,而标价则高达73万日元,实际的卖出价达到120万日元天价,股价收益率高达102.6倍。

  由于投资者疯狂到近乎失去理智,NTT上市当天无法开盘,在第2天,NT的最初的股票交易中,股价上涨到160万日元,2个月后,股价飙升到318万日元。

  “天皇在位60周年纪念10万元金币”的发行,交易市价更是大幅度高于金币制造的原价,成为国家敛财的手段。

  1989年深夜,一家日本料理店里,一脸虔诚的尾上缝在神屋内开始参拜诵经仪式。一旁录像的摄影机,矗立在神坛之前。门前守候着各证券公司的总裁、银行高管及超级富翁,等待着神物的“谕言”。

  尾上缝跪拜的神灵即是蟾蜍,具有灵异功能的神物,与日本神话中的狸、狐狸一样,会使妖术,尤其是与金钱有关的妖术。据说它还能化身为妖姬,精通中国和印度的古代魔法。

  首先,尾上缝轻抚蟾蜍的头,接着到摆放在各种佛像前念诵祈愿,然后,尾上坐在蟾蜍的前面,入定。最后,尾上睁开眼睛走出屋外,晓谕众人买进哪只股票,卖出哪只股票。

  尾上的“请神鉴股”预测结果一出,东京的股票市场便随着这一“神谕”而波动。在90年其巅峰期,尾上缝的蟾蜍以金融产品的形式操纵着1万多亿日元。

  在股价上涨时,这家日本料理店的显示屏上循环播放着尾上“神婆”的“谕言”,从未失误的“谕言”。尾上缝的名号越传越远,来这里打理财产的人也越来越多。

  除去民间融资,尾上缝从银行获得的融资额度也是世界上首屈一指的。尾上缝说:“钱进了蟾蜍之口。”她似乎大量使用了中国和印度的妖术,从1986年获得的仅有一点融资起家,转眼功夫就建起了庞大的金融帝国。

  1991年,兴业银行放贷2400亿日元,让尾上缝购买兴业银行债券,另外有29家银行和金融机构也给予其融资,总金额高达近28000亿日元。而同一年,产油国的操纵者、世界首富文莱国王,总资产才3500亿日元左右。

  在这个时代,上狂热的不止是民间融资、银行和金融机构,还有那些被称为民族产业的日本“制造业”。

  “广场协议”后,因为日元升值,导致不少企业的经营状况急剧恶化。一些企业发现,在日元升值和金融自由化的环境下,如果能巧妙地运用“财技”在资本市场投资的话,可以在较短的时间里获取较大的利益。从资本市场投资中获益不但可以弥补主营业务因日元升值而带来的亏损,甚至可以扭亏为盈。

  因此,大量的日本制造业通过国外内资本市场进行资金筹措,筹措到的资金一部分用于生产设备的投资,更多的是用于投资。日本金融主管机关公布的数据表明,日本制造业的大企业对的投资由1985年前的年均0.9兆日元上升到1989年的年均2.7兆日元。

  以1987年为例,日本制造业的大企业在证券交易中所获得的利益在其税前利益中所占的比例来看,铃木汽车高达1962%,三洋电机高达134%,通过资本运作而获得的利益是其主营业务利益的20倍以上。

  据日本大藏省的法人企业统计季报的数据,日本企业筹措的资金总额在1980~1985年,每年平均为38.0兆日元,而在1986-1989年,每年平均达到81.2兆日元,膨胀了2倍。

  在筹措资金的运用方面,对金融资产的投资由1985年前的7.9兆日元猛增到1989年的25.9兆日元,扩大了3倍以上,资金运用于土地投资的比率也上升了2倍以上。

  在银行及企业汹涌的投入获取巨额财富的同时,拥有大量储蓄的普通国民在银行利率较低情况下,如何投资理财成为当下最热门的行业。当“资产倍增大作战”、“从零开始投资不动产”等电视台和媒体理财专栏开辟后,日本国民开始投入到“淘金”的“东洋炼金术”中来。

  自80年代初,日本东京证券交易所日经平均指数10年来持续上扬,1989年冬平均估价终于突破了39000日元大关。

  只有美国的一半经济规模的日本,东京证券交易所的市值总额超过了纽约证券交易所。在这一时期,股价市盈率高达80倍(同时期英美及香港市盈率为25—30倍)。

  大藏省大胆预测,未来平均股价不久将升至6万—8万日元。以资产评估额为基础的日本,一片举国欢腾,这是一场日本独特金融体系的胜利。

  1969年,高中辍学后在大阪暴力团伙東組崭露头角的尾崎清光右手食指夹着大号的雪茄,左手握着不动产和高利贷的经营牌照开启了开挂的人生。

  深谙生意门道的他,在赚到第一桶金之后涉足政界,黑白两道通吃,做起了拆迁的生意。凡是东京搞不定的市街地拆迁,只要佣金到位,找到他总能解决,“教父”总会开出别人无法拒绝的价码。

  尾崎清光的生意眼光绝不局限于中介业务,不仅在项目中入股或者抽头,也投入到这场大国崛起的建设浪潮中。仅有高中学历的尾崎君将白手起家的励志故事演绎的淋漓尽致,出门必有保镖护驾,一律20岁以下,夜夜笙歌体验人世繁华。

  尾崎清光声望的顶峰是1982年的生日会上,前来道贺的名流望族超过千人。他提起酒杯向宾客颔首示意,一望宴席丰盛满园春光一派祥和昌盛,举手将杯中的红酒一饮而尽。在他一饮而尽的那一刻,不曾会想到两年后因糖尿病入院,被3名伪装成探视者的杀手乱枪打成了筛子。

  江湖有江湖的规矩,黑帮处理市场竞争这种事情,也有他独特的方式。坊间传言,雇佣干掉了尾崎清光的另一位东京教父是早坂太吉,他的核心业务与尾崎君的业务高度重合,主营“不动产的拆迁+问题土地合规”。

  不过相比尾崎清光,早坂太吉更加具有商业智慧,在1986年日本企业收入排行榜上,第一丰田,第二索尼,第三就是早坂太吉的最上恒产。

  早坂太吉早期靠处理钉子户挣钱,之后慢慢渗入到一级土地市场,最大的手笔就是押宝东京都厅建址。1982年前后传出东京都厅重建的消息,但地址未定。

  早坂太吉以“超前的胆识”大肆收购西新宿土地,其中最大一块地在西新宿六丁目,总价75亿日元。最终如早坂太吉所料,新长官推进都厅向西新宿转移,一夜之间早坂太吉手上那块地飞涨了6倍多,加上新宿、涉谷、中野以及在横滨与琦玉投资的周边地块,当年凈赚了1560亿日元。

  在尾崎清光死后的第二年,也就是1985年,东京推出了“首都改造计划”,这个计划从70年始酝酿,在“前川报告”的大环境下,政府本该踩刹车的那只脚重重的踩了一脚油门。

  这年人口普查东京总人口为835万,首都改造计划涉及搬迁住户24.9万户约73万余人,这些建筑大多都是战后仓促建成,人口密集、耐火抗震性差,搬迁或改造是迟早的事情,但问题是多数住户不想搬迁或者坐地抬价。

  1985年,“前川报告”及“首都改造计划”开始实施,伴随着日本国民对土地的情有独钟,相对于大企业热衷于投资,普通日本人更愿意把钱花在土地和房屋上。

  为了实现土地之梦,日本人开始从银行。至80年代后期,普通家庭的银行比1985年增加了大约2倍左右。

  收入上升的民众心态由理财向投机转变,产生了越来越强的抛弃传统的工作挣钱模式,而这些大部分被用到土地和房地产的交易之中。

  随着普通民众炒作推动市场价格走高的同时,市场供需关系也开始改变。为了解决需求关系,摇号发售的方式应运而生。常常第一年1/3700的中签比例,第二年就变成了1/6200。

  供不应求的市场加剧了民众的投机心理,市场甚至出现长不足4m宽不过3m的铅笔楼,也被疯狂的抢购。

  在市场供应方面,由于急速的金融自由化和大企业倾向于从资本市场筹措资金,日本的商业银行开始丧失原有实力雄厚的客户,商业银行之间的放贷竞争也愈演愈烈。

  由于放贷竞争,日本的商业银行在融资方面开始追求“高风险、高回报”,风险较高的“泡沫3产业”融资迅速增加。商业银行为房地产企业的发展,注入了丰富的弹药。

  然而,日本银行内部的信用风险管理体制相当薄弱,以土地等不动产作为担保来覆盖风险的做法流行一时。但商业银行在融资竞争中,肆意提高土地担保价格,滋生,进而周而复始的恶性循环。

  至1991年,东京住宅平均价格超过200万日元/平米(12万元人民币/平米),按日本中产阶级家庭年收入为500万日元来计算,不吃不喝40年就能买一套100平米的房子。

  1989年,夜,圣诞节的前夕,井上清子正在焦急的等待着男朋友的礼物。这一年,普通大学毕业的井上清子,从十多份Offer中挑选了铃木重汽的市场部,来到了梦寐以求的大都市。

  圣诞前夕,日本杂志《女性周刊》刊登当时社会上票选女孩子最期待男朋友圣诞礼物排行榜,蒂凡尼的心型钻坠,卡地亚的三连环戒指,东京赤坂王子酒店法国料理高居榜首。

  在这个女多男少的时代,社会上男生还流行所谓“泡妞五神器”,俗称名车、花束、贵金属、高级餐厅和酒店。身怀五器,一定能百胜不败。

  片刻,刚毕业三年的黑川宫崎开着他的奥迪100疾驶而来,西装革履的西服里漏出白色的衬衣,上面赫然写着“兴业银行”的锦绣字体。

  当他绅士的从车上捧下一束鲜花和包着金箔的巧克力球走来时,兴奋的井上清子已向他扑了过来,踮起脚在黑川宫崎的面颊上轻轻的吻了一下。

  奥迪100疾驶而去,在经历了一圈钻饰店、法国料理店、哈根达斯冰淇淋店、计生用品店后,最终停在了东京希尔顿酒店的大门口。

  对于日本年轻人,有一个流行用语“刹那主义”,也就是及时行乐。“消费即美德”成了日本人年轻人的共识。

  日本迎来了泡沫一代的“挥金如土”,购物、餐饮、旅游、迪斯科与风俗店,“三百六十行,行行出土豪”。

  在整个社会繁荣环境下,商家的一切行为都在想办法迎合和刺激消费。纽约第五大道的名牌店里,挤满了从日本去海淘的人。人们对好吃好玩的到了歇斯底里的地步,商家甚至会把金箔包在食物外表,商品出现四五十倍价值的升值。

  相比购物,日本更多的钱花在餐饮上,企业人事招侍消费为饮食行业注入无限活力。1989年日本企业交际费用总支出超过4兆日元,近8成流入餐饮酒店行业。

  深夜的东京马路上,全是喝得醉醺醺的男人和女人,握着万元钞票等待“的哥”的挑拣,出租车成了最热门的生意。

  饮食的追逐带来的是体重的激增。1991年厚生省科学研究班报告,日本20岁以下人群平均体重超标者约13.5%,12岁以下肥胖儿童有14万多,超肥胖儿童3.7万多,比1986年统计增长47%。这么发展下去,如果泡沫不破,日本的相扑事业将成为全动。

  1986年日本出境游游客是552万人,1990年激增至1099万,消费总额12.7兆日元, 人均消费115万日元。相比,2016年国家旅游局官报中国出境旅游人数1.2亿人次,旅游花费1045亿美元,折合11.4兆日元,人均消费9.5万日元。

  年轻人疯狂的消费力,都是建立在对未来经济收入的预期上。在这个毕业即面对HR为抢人支付各种车马费、小礼品、公费培训旅游等的抢战时,他们无比的自信。手到擒来的工作机会及节节攀升的工资,无时无刻都在刺激着他们狂热的消费。

  泡沫时代的日本,各行各业都呈现一片繁荣景象,消费越多越能刺激生产。这是一个最好的时代。也是一个最坏的时代!

  1990年1月4日,东京证券交易新年开盘首日,股价下跌202日元,两周之后,股价跌破37000日元。

  3月,在1989年三次提高央行贴现率的基础上,日本中央银行进一步实施金融紧缩政策,应声下跌20%,泡沫开始破裂。

  8月,日本中央银行进一步将央行贴现率提升到6%,均价下跌至20221,较1989年最高值下跌将近50%。

  8月,被大众传媒称作“泡沫女王”的尾上缝被逮捕。警方抄家后查明,初期作为担保的存款证明是由银行分行长等人伪造。

  9月,被兴业银行裁员的黑川宫崎和铃木重工萧条减薪的井上清子相拥而泣。这对新婚夫妇年初在东京投资的一套公寓,成为他们未来30年的人生黑洞。

  12月,“教父”早坂太吉投机失败,一度日本前三的大公司轰然倒塌。2001年突发脑溢血,保住了命却成了植物人,5年后离世。

  1992年3月,日本东京证券交易所跌破2万日元防线年,日本证券交易所一直未突破2万日元大关。

  企业开始售卖资产,抛售房产,裁员。不幸被裁掉的员工因无力还贷,开始弃供。银行大量坏账,大量房产弃给了银行,银行开始拍卖房产。周而复始…

  土地价格1991年到达最高点后持续下跌,截至2015年,六大主要城市住宅用地价格跌幅为65%,所有城市跌幅为53%,至今仍未恢复。

  那一年,人们普遍认为日本经济独特的经济机制,以“日本株式会社”独特的劳资关系和管理方式是日本经济强大的原因所在。日本人开始空前的自信,当初“认为自己落后,所以拼命追赶”的谦虚态度开始变化,他们开始相信日本人和日本制度非常的优秀。

  曾有人问我,如果有一天中国也像30年前的日本一样,怎样才能在泡沫中抓住商机,逆袭成为人生赢家。

 
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