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中国复合房地产研讨观摩会!
来源: 未知 作者:admin 发布时间:2019-07-12 01:44

  刘易斯·托马斯在《水母与蜗牛》一书开篇介绍了奇妙的自然界生的例子:海葵与寄居蟹,大豆与固氮菌。实际上,合作乃是竞争的另一种表达方式。老子讲“人法地,地法天,天法道,道法自然”,其意为人行事须循自然之道,市场中各行业的复合也是师法自然之道。自顺德碧桂圆提出“名牌背后是文化”以来,中国房地产业逐渐拓展自己的外延,在同教育、体育、旅游、文化、商业等其他产业的结合过程中打造了有口皆碑的经典案例。12月7日,由北京天行大壮建筑文化交流中心主办的“中国复合房地产研讨观摩会”在京召开,各类经典复合地产项目领袖云集北京,《地产观察》将各位主讲嘉宾请上我们的版面

  郭梓文,广东金业集团董事长,2002福布斯中国富豪榜上人物,中国复合房地产的首创者和中国体育地产的先行者,成功地将奥林匹克花园在全国做成连锁经营模式。

  房地产开发理念可以分为功能价值和文化价值,所谓功能价值就是有形的、实用的、可见的东西,比如规划设计、户型设计、建材使用等。文化价值就是指无形的内涵,是一种生活方式。不同的房地产开发商对房地产有不同的开发理念和竞争策略。

  所谓复合地产,是把房地产业和其他关联产业有机整合,并创造出一种全新的人居生活方式。1998年,广州奥园刚刚开发时,房地产界的目光都聚焦在功能性开发模式上。广州奥园成功之后,业界都开始谈“复合地产”。

  做复合地产还是要具备一定的基本条件:第一是基本功。功能性的开发和产品研发是基础,做到十足功夫才有资格做复合;第二是整合能力。能够把与房地产有关联的产业整合成社区的生活内容,比如体育产业、休闲产业、教育产业、文化产业等等。

  复合地产没有固定的模式,能够做复合产业的企业,市场活力肯定比功能性企业要强得多,因为复合地产的价值远远大于普通的功能性住宅。

  实际操作的难度和时机的把握,都是影响复合地产成功的关键。事实上,在复合地产领域,产品的设计是浅层面的,对于内涵的发掘却非常关键。这也是要真正操作好复合地产,必须研究好的环节。

  房地产商的本质应该是“系统集成商″,是将资金、土地、设计、工程、物业管理、环境等多种变量因素组合成自己的产品并实现市场价值。房地产就是要用最少的钱买到社会上最好的产品和服务,并通过自己高效率的整合,用最少的费用把自己的产品和服务卖到最高的价钱。

  房地产开发是一个系统工程,它本身就涵盖了很广泛层面上的内容。因此,房地产开发本身就具备了复合的先天因素。

  从房地产长远的发展趋势来看,个性化消费需求将成为市场的主流,这也将迫使房地产开发商在更广泛层面整合资源、推陈出新。因此,复合地产也必将获得更广泛地运用和推广。

  奥园的特色,一个是复合,一个是创新。前者是对现有资源地巧妙运用,后者是对未来发展地准确把握。因此,复合地产具有科学的实证性和理论支持,具有强劲的生命力。

  复合地产开发,是贯穿在整个房地产开发过程中的复合。我们更加愿意将其产品称为主题地产项目,因为这样的地产项目都是有主题、有灵魂的。

  奥园,给自己的定位是“新生活的领跑者”,这就意味着奥园提供给广大消费者的,不仅仅是物理意义上的“房子”,更是一种充满人文气息的环境和生活方式。

  事实上,在复合地产开发过程中,有一个很重要的工作程序是“理念设计”。我们所有的后续工作都应该同它密切相联。在“理念”的提炼过程中,我们要对居住在这里的业主未来的生活进行一个规划,由此再来决定许多后续工作。理念,是复合地产开发的行动纲领与核心。

  复合地产的特色不在于它将什么产业和产品进行复合,而在于它对整个消费市场地精确分析和把握,对涉及到房地产开发的相关资源地高度取舍,对一种高品质生活方式地积极营造和倡导。

  中国房地产要继续发展,一种是成为具有规模效益的大象,一种是具有灵活创新机制的小猴。奥园给自己的定位是既要争取规模效益,也要建立一种快速扩张的灵活机制。正是在这样的目标指引下,“奥龙计划”正式出台。它将以房地产、社区体育和社区数码物业管理三大产业为支柱,在这三大板块创造产值和利润。这一计划将分为三步进行:

  第一个三年计划:到2005年,全国开发的奥林匹克花园达到17家,现在看来,这个目标我们已经提前实现;

  第二个五年计划:2005—2010年,“奥园”的总数将达到50家,产值100亿元,参与并投入北京奥运产业发展及经营计划;

  从广州,到上海,到北京,到天津,奥园在中国的大型城市都取得了巨大的成功。目前,全国已经有37家各种类型的企业表示了合作意向,我们选择合作伙伴的前提条件是了解他对奥园的认识有多深,如果对方只是一种“标签性”的理解,我们一概不予考虑。奥园绝不是“冠一个标签”的问题,重要的是对复合地产内涵的深入理解,和资源整合、不断创新的运作能力。

  复合地产作为一项原创性的理念,是前瞻性理论和成功实践的结晶。复合地产开发是一个理论和实证相结合的过程,没有深刻的认识,没有实际的操作,没有一批在这个过程中得到锻炼的优秀人才,是不能成功操作复合地产模式的。

  奥园集团复合地产的发展战略分为三大阶段:第一阶段为奥林匹克花园连锁开发,是将房地产业和体育产业进行复合;第二阶段为奥园学村建设,是房地产业与文化教育产业、休闲体育产业的复合;第三阶段为城市运营阶段,是由居住空间的供应商上升为城市空间的运营商。

  城市运营,作为复合地产的一个高级阶段,已经不再只是停留在某个项目地经营上,而是充分整合政府资源,参与城市的运营、规划、开发全过程,这是对复合地产精髓的充分理解和进一步发扬,这也必将为复合地产提供更广阔的发展空间。

  刘宗昭,高级工程师,北京市人民政府劳动保障局顾问,北京创新思维研究所研究员,中房集团顾问。曾筹建过北京汽车工业学校并任校长,担任过中国科学技术学会局长、中国民营科技企业家协会常务副秘书长等职务。

  “分时度假”(Time Sharing)是旅游业人士翻译过来的词汇,其字按字面翻译是“时间分割”,有“共享”的涵义,应该理解为“分时置业度假”。它是法国人在六七十年代末发明的,七八十年代在美国得到发展,到九十年代才得以完善与成熟。中国房地产业协会副会长、中房集团总裁孟晓苏博士于九十年代中期在国外对此进行了考察研究,并最早将这一概念介绍到我国。以下是关于“分时度假”的一些概念:

  1.一个住宅区或若干幢物业,按一年52个星期,向购买者出售其中51个星期的使用权(另一个星期用于房屋维护),每个购买者能从销售公司购买若干年的特定的房屋使用权,即可在每年的这一时段来此居住度假,行使其使用权;

  3.购买者可根据需要,通过房屋管理机构在同一分时度假系统内进行跨住宅区、跨城市甚至跨国家的房屋使用交换,大批房地产开发企业纷纷加入分时度假公司,使这种横向交换得以实现,从而使它们用“时间分割”方式卖的房子拥有更大的使用价值和更好的卖点;

  4.“分时度假”由于与旅游业的天然联系,形成了适应这种居住方式需要的旅游服务和交通服务。用于“分时度假”的住宅区或酒店多建在旅游区域,按旺季与淡季分为四个档次(旺、较旺、较淡、淡),旺季卖得贵,淡季卖得便宜。为了交换的方便,现在又发展到将不同度假权的档次按“点数”计算;

  6.分时度假集团采用会员卡的方式销售。买一张会员卡相当于买一个星期使用权。但这种卖卡方式也出现了许多弊病,为此不少国家的管理部门设立了相应的法规,对卖卡的条件予以限制。

  “分时度假”在国外之所以得到迅速发展,是因为它适应市场的需要,可以产生巨大的效益,不仅能扩大旅游业的能量,还可以推动房地产业,并带动相关产业发展,扩大就业,促进国民经济增长。

  第二, 更有力的是可以变换度假地点。一处买房,全国旅游,如果签证允许的话,可以在全世界旅游,不用再付住宿费;

  第三, 可以享受到良好的酒店式服务和适宜的旅游服务,不用再付住店的费用,而且有住在家里的良好心理感觉;

  第四,这种“第二套住宅”是居民家庭财产的一部分,其使用权(有的是分割产权)可以抵押或继承,也可以出售或转让。

  房屋分时销售可以使得这种房屋卖出更高的价格,并且创造出新的消费市场,使得这些企业所建的房子容易销售。在房地产低落期,它更成为企业抵御风险的重要措施;对于拉动物业管理、旅游服务、交通电信都起着良好的作用。

  对我国来说分时度假还可以盘活酒店业和存量房地产。在不影响正常经营前提下,酒店、度假村只是将其控制客房整合包装,将客房一次性出售给客户,由此可获得稳固的长期客源。

  在风景名胜区或中小旅游城市有许多空置房地产,度假发展公司可以为这些空置房地产找到出路,又为旅游者解决度假住宿问题,更可以推动房地产业的发展,促进旅游业产业结构调整。

  我国居民消费习惯与心理已日趋成熟,对新鲜事物的接受能力也有很大提高,在我国发展分时度假是适时的。

  首先,我国旅游业的发展创造出新的居住需求。去年我国国内旅游收入高达5000亿元,已经成为一个新的消费热点,但是所有过夜游客都只能入住旅馆、酒店。以“分时度假”方式销售房屋,是房地产业与旅游业的良好结合点,市场前景和经济效益非常可观。

  其次,部分居民需要购买“第二套住宅”。我国更多的家庭希望选择花较少的钱,买更好的房,自己不去住时房屋也有人管理这样一种实现方式。 “分时度假”正适应了一大批消费者的需要,从而能有效扩大居民的住房消费。

  第三,房地产业需要在创新中持续发展。资本向盈利较高的产业流动是必然的,但争相投资又加大了投资风险,使得产业发展出现隐忧。 “分时度假”创造出了新的消费市场,在房地产低落期,成为企业抵御风险的重要措施。

  许多外国公司都看中了中国这个世界上分时度假最大的剩余市场。前几年已有外国公司进入中国推行“分时度假”,但是由于他们不了解中国国情,有不少失败的教训。

  在中国开展“分时度假”不应当采取销售“分时度假卡”的方式。“分时度假”公司必须有符合销售条件的房屋。企图先“卖卡圈钱”,再用这些钱去投入开发,这是很不现实的。

  第二,在中国开展“分时度假”,在严格遵守现有法律法规的基础上,还要促进国家相关部门尽快出台相关法规。

  第三,“分时度假”需要大企业牵头并建立企业联盟。中房集团分时度假准备分三步走,一是标准化,建立分时度假交换体系;二是实现本土化;三是国际化,与国际分时度假集团结盟,实现全球范围的分时度假交换。

  分时度假在我国还是个新生事物,而且存在众多的争论和一定的风险。但开发分时度假市场是大势所趋,是房地产旅游业最佳的结合点,有着巨大的发展潜力和广阔的前途。

  陈如平,教育学博士。毕业于北京师范大学教育系。曾任北京市第五中学副校长、常务副校长。现为中央教育科学研究所教育战略规划与政策研究室研究员,中央教育科学研究所深圳南山附属学校校长,深圳市南山区教育局副局长。主要从事教育管理思想、中小学发展规划、现代化学校等研究。著有《庙胜之道:教育管理的理论与实践》、《美国教育管理思想史》、《美国基础教育概览》等著作。!?

  现在,全国各地房地产开发过程中出现了一种喜人现象:房地产商开发地产的同时,特别注重引入名牌学校,做好小区的学校规划,靠打“名校牌”来带动房地产的策划与营销,这其实是一种双赢的做法。

  对地产商来说,把学校教育纳入小区楼盘规划,提供相当多的学位,不仅可以解决业主的教育需求,而且可以提高小区的文化品位,也可以作为楼盘销售的亮点。从全国各地的情况看,业主挑选精品楼盘,除了满足正常的居住需要,如追求高尚生活外,大部分人是为了给子女挑选就学的学校。这个特点在深圳表现得特别明显。许多新开发的楼盘由此获利很多,房价一涨再涨,一两年内房价高涨25%30%的案例也为数不少。深圳南山的蔚蓝海岸、星海名城即是最好的例证。应该说,地产商们尝尽甜头后,反过来也会更加注重房地产开发中学校规划设计和教育定位问题。

  对学校而言,根据国家和地方的法律政策的规定,房地产开发必须要有教育配套。因此,学校在国家投入有限的前提下,能获得地产商的支持应该是最大的福音。明智的地产商们应从利润中切割一部分来投入小区教育设施的建设,促进小区学校的发展。从总体上看,教育与房地产联姻是一种相得益彰的最佳结合。我估计,地产商“依靠名校”在五年甚至更长一段时间内不失为一种理想的策略。

  以往的房地产开发比较注重房屋的建筑品质,实际上,随着经济收入和生活水平的不断提高,人们越来越追求高质量的精神生活和文化情趣。也就是说,许多业主不只是需要楼宇框架可以居住,而是逐渐地考虑这些住所能否带给他们及其家人一种精神享受和优质生活。教育在其中扮演极其重要的角色。因此,在房地产开发中搞好教育规划和学校设计意义重大。这里,提醒地产商们要注意以下几个问题:

  小区学校的教育定位非常重要。如果自己有能力的话,地产商们可以先做教育市场调查,了解一下业主们的教育需求,摸清楚究竟有多少人需要上小学、初中和高中;摸清当地可利用的教育资源,如周边学校的情况、教学质量、师资状况、当地的重教传统等。之后,再来确定所兴建或举办学校的性质、规模、招生范围等。

  地产商们还可以咨询教育专家和当地教育行政主管部门的意见,一方面可以提高学校规划的科学性,更加符合政策的要求;另一方面,可以获得教育权威部门的支持,这对今后开展工作更为有利。

  也有不少大的地产商在教育规划中特别注重名校的引入,依靠名校的知名度和牌子来抬升楼盘的文化品质,造就了一种内隐的建筑文化。全国各地尤其是大中城市不乏成功的事例。但需要注意的是,目前的名校当中确实有名不符实者,因此房地产商要慎重选择。根据我们的经验,一所学校办得好与坏,首先要看选派的校长是否知名,更进一步就要看整个班子是否得力;其次要看教师队伍的组合是否产生互补效应;再次,要看学校的办学理念是否新颖别致,是否真正符合业主的教育需求和小区文化建设。总之,不要图其虚名,要追求实质。

  我个人认为,学校的各种资源应纳入小区的统一协调管理之中。这些资源除了保证学校正常的教学需要外,可以对业主开放,把它作为整个小区建设的共同资源。可以学校为中心,把小区设计成一个学习型社区。

  周良君,系香港理工大学房地产专业硕士,历任深圳沙河房地产、深圳华源集团总经理、大连万达集团股份有限公司副总裁兼大连万达集团房地产企业管理有限公司总经理,有丰富的大型房地产公司管理经验,对房地产品牌运营见解独到。

  1992年中国南方已经界临房地产过热,而中国北方房地产的市场化才刚刚开始。大连的城市建设在全国范围来讲属于起步较早的,当时房地产形势较好,万达的销售状况也很好,在那个时候,万达就形成了对品牌的理解,但只是处在品牌建立的初级阶段,主要是比较关注质量,注重对承诺的兑现。

  万达集团以房地产作为公司的主导产业,而房地产业属于一个比较复杂的行业,市场化操作又比较晚,因此万达认为对房地产品牌的认识不能超越中国国情。在这期间经历了一个从对商号的理解逐渐发展到对品牌的认识过程。在全国多种经营概念风行的时候,万达也曾介入过其他行业:药业、酒业等等,后来渐渐通过转让等多种形式将其剥离,从1999年开始,万达将房地产确立为主导的战略发展计划。

  房地产品牌和工业品牌有实质差别,支撑房产品牌最主要的是实力和诚信。万达的企业文化,就是企业内部对房地产有比较深的认识,公司一直强调质量和信誉,这一点非常重要,因为只有公司的员工能够认识到质量和信誉对房地产品牌的重要性,才能真正地建设起一个良好的品牌。在大连,万达的工作已经取得了效果,万达的房子受到了老百姓的欢迎。这说明通过多年不懈的努力,万达的品牌已经树立了很高的信誉。

  万达对房地产的理解不仅局限于住宅,万达走的路线是住宅开发,同时也有其他房地产项目开发,比如大型商场。这样的项目主要是和沃尔玛等国际大企业进行合作,双方共同策划在中国的发展、造地、设计,商铺经营采取租赁或销售。目前,万达已经在北京、上海、沈阳、长春等18个城市签订了商业发展项目。目前势头最盛的“万达购物广场”已在多座城市竣工,这是发达国家已经发展起来的一种模式。另外,万达公司也介入太平洋百货的经营,组建了“大洋百货”。

  宏观上讲,发展大型零售业将会面对激烈的竞争,但这是城市经济转向市场经济必须面对的。虽然入关以后中国商业会重新洗牌,但整个零售业的生命是长久的,相对于房地产的周期性,万达认为这是长期的战略思想,可能将来会有很好的现金流。

  万达对品牌的理解,最重要的是资金的实力,在转型时期,主要看良好的资金管理。因为开发商主要是投资商,他不会取代规划师,建筑师、万达集团的资金来源主要包括自有资金、项目融资、银行等。

  我认为万达品牌的个性魅力在于:务实,诚信,远瞻,实力。在品牌的管理中,万达始终做到:一.不断回顾总结经验教训;二.关注和学习国际性企业的发展轨迹。通过两种方法改革机制和培育文化。万达注重学习国际性企业的经验,他们对做事的规则要求很强,理性做事,决策的可行性的审查相当严格。万达也经常对自己进行反思和思考,反思是为了预测,思考是主要中外比较,寻找大的商业机会,思考五年以后企业的发展情况。

  1.创新能力,房地产创新主要是经营层面的创新,它决定房地产业发展的核心的东西,要把国家经济变化、社会变化融入到房地产的发展中来。这是高层不停思考的东西,是高层必须长期保持发展的经验。

  贾亚光,中国保健科技学会副秘书长,作为中国科技保健领域的权威人士,一直致力于推行连锁经营进军社区保健,这不但能极大改善居民的健康状况,也是房地产营销的一个新卖点。

  如果某位居民患有慢性疾病如高血压病、糖尿病等,几乎每个月都要有几次乘公交车去医院看病、划价、开药的经历。如果我们建立起完善的社区医疗体系,小区的居民便不会再有这种痛苦的经历。社区医疗体系就是在住宅小区设立社区医疗站,社区医疗站由全科医生值班,为小区内患慢病的居民建立病历,给他们开一些常规药物或者做一些诸如测量血压之类的简单监测检查。这样,社区医疗机构便解决了患慢性病居民的健康需求。

  按照联合国教科文组织的划分,人的健康范畴不仅是生理健康。还包括心理健康、道德健康、社会应激力健康。相对于医疗设施和医疗技术齐全完善的医院而言,社区医疗机构更侧重于对居民的保健进行完整地干预,这其中包括健康知识教育、健康监测和普查、病前预防和病后调养等等。

  社区保健服务更多地是从健康干预、健康促进、保健方面着手,从人们的饮、食、住、休闲等各个方面的行为予以医学干预,加强慢性病人的康复保健,甚至包括从胎儿就开始的终生保健服务等等。从而,社区医疗保健机构作为大医院有益的补充,为社会提供一个大保健的环境,最终达到人们健康水平的提高。

  随着医疗改革和市场化经济的推进,越来越多的“单位人”变成了“社会人”,社区医疗机构将会对他们的健康起着更加重要的作用。

  现在的社区保健卫生服务已经从过去的以医疗为中心、扩大预防保健的模式,转变为一个包括房地产商、物业管理商、保健品产业、财政和卫生行政等部门的系统工程。

  市场经济条件下,顾客的需要已成为卖方不懈的追求,“完善的社区医疗保健”、“健康社区”等也已经成为现时房地产开发商热捧的概念。中国社区保健医疗服务体系蕴藏着巨大的发展潜力和商机,估计在未来五年,中国社区医疗保健将有500亿元的市场。

  房地产商在开发建设房地产的过程中,必须考虑到社区医疗保健的空间配置,为社区医疗保健设施预留足够的空间,真正将“社区医疗保健”概念作为社区建设和发展的一项重要内容予以统筹规划、组织实施。

  众多企业已经开始关注社区医疗保健产业背后蕴藏的商机。社区医疗保健已不仅仅再是医院的传统工作,更是一个包括保健品、体育器械的生产企业,房地产开发商、物业管理商等多方力量在内的系统工程。

  现在的政策已经允许民营资本进入医药经营领域。那么,在社区开办连锁经营销售网点可能是社区健康经济的一个亮点。这种连锁店会有几个好处:

  首先,开办这样的连锁店非常便捷。连锁店依托于社区的医疗服务网点,店中经营保健品和OTC药品,社区医疗机构的全科大夫就可以成为连锁店的“药剂师”。或者开设连锁经营的健身房,向体育器材生产商赊购体育器械或用品,使社区居民有更多的健康消费选择余地。

  目前,社区医疗保健已经得到了政府部门的重视,国家对于新时代社区医疗保健工作制定出了明确的时间表:到2000年,基本完成社区卫生服务的试点和扩大化试点工作。部分城市应基本建成社区卫生服务体系的框架;到2005年,各地基本建成社区卫生服务体系的框架,部分城市建成较完善的社区卫生服务体系;到2010年,在全国范围内,建成较完善的社区卫生服务体系,成为卫生服务体系的重要组成部分,使城市居民能够享受到与经济社会发展水平相适应的卫生服务,提高人民健康水平。

  章林伟, 工程硕士、教授级高级工程师,现任建设部住宅产业化促进中心产品认定处处长。先后从事小城镇规划设计、科研和情报研究、建设科技推广和科技管理、住宅产业化领域技术政策的制定与管理工作。

  同志在十六大的报告中明确提出,走新型工业化道路,大力实施科教兴国战略和可持续发展战略,是本世纪头二十年我国经济建设和改革的主要任务之一。他指出,坚持以信息化带动工业化,以工业化促进信息化,要走出一条科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少、人力资源优势得到充分发挥的新型工业化路子。

  随着市场经济改革的不断深入,全面建设小康社会,住宅作为每个家庭的不动产(大型产品),必须要适应市场的选择和需要,因此住宅建造的生产方式必须要依靠现代工业化的生产手段,提高生产效率,保证产品质量,最大限度地满足市场的需要。

  市场的需求与热点就是住宅与房地产的发展方向:节能、健康与环保、绿色生态与可持续发展、信息化与家庭智能化的要求,使住宅更加安全、耐久、舒适、环保、经济。值得一提的是住宅小区智能化系统,它是将建筑技术与现代计算机技术、信息与网络技术、自动控制技术相结合,将住宅小区的安全防卫、物业管理、多元信息服务与管理、家庭办公与智能化系统集成,为住宅小区的服务与管理、居民生活提供高技术的智能化辅助管理手段,提高小区的物业管理和服务水平,以期实现快捷、高效的超值服务,为住户提供更加安全、方便、舒适的居家环境。

  住宅小区智能化与建筑智能化有一定的区别。虽然它们实现智能化的技术手段相同,但服务对象、功能以及技术要求是不同的。住宅小区智能化具有更广域的空间,而不是集中在建筑物内。控制方式采取集散式的模式。住宅小区智能系统由于受到房屋售价的市场约束作用,它的投资强度要远远低于建筑智能化,因而更加注重性能价格比。

  我国住宅小区智能化起步较晚。近年来,随着国民社会与经济的发展,居民生活水平明显提高,人们对住宅功能的要求也越来越高。住宅商品化为住宅小区智能化发展提供了机遇。目前我国小区智能化的技术水平及其相应的产品开发还处在一个初级阶段,大多相关产品的开发还主要是单一功能专用产品(如三表计量、红外报警等)。随着住宅小区智能化地普及与发展,住宅小区智能化的相关产品必将向更高水平的集成化发展,由单一功能专用产品,向多功能集成系统、一体化集成系统发展,使工程的设计安装更为简便,也将达到一个较佳性价比。

  住宅小区智能系统由系统设备、综合布线等硬件系统和软件系统所组成。应该具有一定的先进性、成熟可靠性、开放性、兼容性、拓展升级的性能,以及适宜的性能价格比。

  住宅是使用寿命较长的大件商品,因此,在选择智能化系统技术与设备时,要充分考虑一定的超前性,避免因技术落后造成整个智能化系统性能不高,过早淘汰。

  在充分考虑先进性的同时,要注意技术的成熟性和可靠性,最大限度地发挥投资效益,保证运行稳定和可靠,避免误动作。

  无论是系统设备、网络拓扑结构还是操作软件都应具有良好的开放性和兼容性,避免因硬件种类多而采用多种网络操作系统给系统集成和应用带来困难。

  房地产业的发展要依靠科技创新去迎接挑战。依靠什么样的科技手段与措施去解决问题呢?主要从以下几方面进行技术创新:

  随着房地产日新月异的发展,特别是7月1日土地公开招标拍卖制度等一系列新政策法规的出台,资金日益成为房企生存发展的瓶颈。地产企业要做强做大,规模发展,必须改变单纯的实体经济和单一的融资方式,走资本运营之路。

  为此,清华大学对外学术文化交流中心和北京金字塔商桥新地产研修中心将于今日开办“中国新地产金融资本家研修团”,面向房地产企业和金融投资机构高层人员,通过为期半年的立体学习和综合体验,全面教授中国房地产投融资的最有效、最创新的战略和实务。

  研修中心首席顾问朱凌波先生说,中国房地产正如改革开放一样,十几年的时间经历了发达国家几十年的形态和历程。1998年取消福利分房和今年土地公开招标拍卖是两次性的变革,是中国房地产在市场转化和国际接轨过程中最需要学习和总结的时候。由于中国房地产在行业实践和专业教育上的落后,房地产教育基本上处于理论和实践完全脱节的状态。此次与清华大学合作的课程将摈弃以往的学院气和空洞理论,突出案例教学,强化实战性、可操作性。

  据介绍,本次培训将开设房地产融资系列课程,包括房地产和银行融资、房地产和私募融资、房地产与资本市场、房地产与创新产品融资以及房地产投资方略和财经与法律实务。

  11月20日上午,清华科技园创业大厦成功封顶,这同时意味着教育部考试中心即日将全面入住于这个世界知名学府的科技园内。

  为了加快科研成果向生产力的转化、更好地实现高校、研究机构服务社会的功能,1993年,清华大学提出了创建“清华科技园”的构想,1994年得到北京市人民政府的批准。2001年5月,清华科技园被科技部、教育部确定为首批国家大学科技园之一。

  清华科技园规划占地25公顷,建筑面积69万平方米。经过8年的发展,已完成建筑面积近30万平方米,紫光、华业、同方、学研、国际交流中心、创新等大厦已经投入使用,初步树立起园区的整体形象。

  由清华科技园建设股份有限公司、北京硅谷兴业投资有限公司共同开发的“清华科技园创业大厦”的封顶,标志着这座超5A智能的办公大楼将继同方、紫光之后成为园区的又一地标建筑。

  创业大厦规划面积3.7万平米,分A、B两座。清华大学所孕育的无限商机,逐渐为科技园所展现。得天独厚的资源优势,美好的发展前景,不能不令许多企业期待入住。

  教育部考试中心为中华人民共和国教育部指定承担教育考试专项职责的直属单位。在清华创业大厦盛大封顶的日子里,考试中心整体购置清华创业大厦B座,全面入驻清华科技园,为科技园创造了良好的社会环境。

  联手共创“无线日,京城豪宅代表之一——光彩国际公寓与著名IT巨头IBM、Intel、微软及中国移动携手,在光彩国际公寓售楼大厅举办了题为“移动新思维 无线新主张”的无线与移动技术巡展活动,共同推进“无线家居”新理念。来自光彩置业有限公司、IBM、Intel、微软和中国移动的高层官员及京城核心媒体出席了此次活动。

  随着自由无障碍的通讯时代到来,无线技术普及应用于家居,无疑能为人们的日常生活及商务活动提供更为舒适快捷的信息通道,从而开启一个崭新的信息家居时代。

  光彩置业有限公司总经理郑东先生指出,光彩国际公寓的不可替代性决不仅仅体现于位置、环境、设计和建材,更重要的一点,它是品位和随心所欲的载体。此次与IT巨头联手推出“无线家居”新理念,希望高端科技带来的生活、商务便利和生活观念的革新能够率先为社会精英的业主们所享用,最终使业主们成为市场的真正赢家。

  12月1日,富顿中心第二次客户联谊活动在华彬大厦世纪沙龙厅举行。香槟、红酒、咖啡、甜品,懒懒的爵士乐、动感十足的踢踏舞、优雅的芭蕾以及精致的西餐面点、颇有情调的调酒表演,让富顿的雅皮业主们渐入佳境,如鱼归水。

  富顿中心是北京昆泰嘉业房地产开发有限公司融合现代投资管理理念与卓越设计风格的经典之作,总建筑面积10余万平方米,由富顿中心国际大厦和国际公寓围合而成。距CBD核心国贸1500米,首都图书馆、北京古玩城以及即将迁址的中央电视台、北京电视台为地区的经济、人文环境锦上添花。

  此次,富顿中心推出市场稀缺的极品一居,采用了4大主题的文化,精装修,将会成为中产阶级雅皮一族的钟爱。在富顿中心的建筑设计上,人性化的理念渗透了每一细节;超大落地观景窗,3.8——5.8米的超大面宽,3米的层高,开放式的厨房设计,卫生间的超大浴缸以及预留的洗衣机位和隐形晾衣区体现了设计者对空间的合理运用,堪称居家功能优化组合之典范。中心国际公寓由第一太平戴维斯物业管理公司担任酒店式管家,而物管费每平米不足三元,充分体现了投资方雄厚的资金实力及服务客户的拳拳之心。

  记者近日得到消息,天鸿宝业房地产开发公司在写字楼基础相对薄弱的城西地区开发的新洲商务大厦目前已经开始热租,搅乱了京西写字楼市场的格局。

  由于北京经济发展和城市规划原因,西三环和四环之间知名写字楼不多,与CBD多层次的写字楼群相比相形见绌。随着中关村科技园的批准建设、西四环的开通,近年该区域内大型住宅区的开发,该区域经济正面临一次全新的腾飞,市场呼唤一批现代化的高科技含量、高性价比的新生字楼。

  新洲商务大厦在这样的大背景下应运而生,它位于西三、四环之间,中关村、航天桥和央视三大商圈交汇处,一个以阜石路为核心的新商务区正在形成。大厦总建筑面积约4万平方米,独特的三角楼顶设计,不同于循规蹈矩的高楼。五百平米大堂中空设计,层高近八米,整个空间只有三根大立柱,简洁开阔。大厦内设大型多功能厅,各楼层均有小型公共会议室,并有商务中心、商场等相关配套设施。智能化办公体系特别引入宽带系统,网速更快。大厦物业管理特别聘请均豪物业管理公司担纲。

  完善的配套为新洲商务大厦争得了由中关村管委会、中关村写字楼商会评选的“中关村八大精品楼盘”的殊荣。

  11月23日,中关村最受瞩目的写字楼项目——左岸工社第一批样板间正式对外开放。包括客户、合作伙伴在内的300多位嘉宾到场,业界专家齐集,争相在第一时间参观北京最有创造力的办公空间。

  此次,左岸工社再次突破常规,以三个完全不同的样板间分别展示了左岸工社整合“办公环境”服务的交房标准,以及充分体现了左岸的精神概念。在此,左岸工社提倡的“三空一效”理念,即3.5米净高开放式空间,24小时空调,预留空白附加精装修设计服务,超标电梯,车位及广场配置,进一步展现在客户面前。

  在简洁而隆重的仪式中,左岸地产总经理林涧先生亲自介绍了样板间的设计理念。由美国排名第一的健身俱乐部和中国上市公司中体产业联合成立的中体倍力健身俱乐部美方代表卢正树先生发表了祝词,中体倍力与左岸工社签订了合同意向书。著名的办公室内装修设计专家艾迪尔设计公司的罗劲先生、德雅优合办公环境工程设计有限公司薛益成董事长以及天普达空调公司陆晓峰女士也同时演示了各自厂家的产品。

  左岸工社目前已经进入全面装修阶段。预计明年4月可交付使用。据了解,由三层商铺结合5000平方米绿化广场组成的“左岸广场”即将于近日展开全面招商活动。

  11月16日,由棕榈泉国际公寓正式推出的“入住供楼”政策利好反应持续至今,即首日成功交易26套以来,开发商北京世纪朝阳房地产开发有限公司趁热打铁,于11月30日晚在其销售中心举办了主题为“神秘下的光华——印度篇”的大型客户联谊活动。

  印度舞蹈即珠宝文化艺术展示将现场气氛烘托得极其热闹,6部新款的诺基亚手机也通过答题找到了各自的主人,并将业主的情绪调至最高点。富力地产总经理谢强、天旭地产副总经理李爽、知名演员朱时茂等到场祝贺。开发企业更是趁着热闹完成大批定单。

  11月26日,由中国经营报主办的“2002中国写字楼开发策略与市场走势论坛”在北京饭店二层颐和宴会厅A厅开场。

  中国城市规划协会副会长柯焕章、SOHO中国董事长潘石屹、华远集团总裁任志强、北京万柳新兴房地产公司总经理林涧、中关村写字楼商会会长诸一军、副会长刘志硕、北京中原物业总经理李文杰、北京海欣方舟房地产总经理徐小光、威格斯北京总经理李忠、国贸物业酒店管理公司副总梁伟、北京网通副总叶继军等嘉宾分别就写字楼的发展方向、写字楼投资无泡沫、商住楼的特殊生存空间等话题在两天的时间里分别作了主题演讲。

  11月26日当天晚上,在又举行了主题为“商圈对写字楼价值影响”的小型圆桌会议,嘉铭房地产王达铭、万柳新兴房地产林涧、香江国际潘明朗、融科资讯中心王翔、科技财富中心陆妍桦、国贸物业梁伟等业内人士对话题进行了风趣而深入的探讨。

  11月21日,应国展·国际(英特公寓)老总魏建军之邀,北京各大媒体记者齐聚小区会所热带雨林玻璃花房,参加了“体验尊贵生活”记者招待会暨国展·国际会所揭幕仪式。在会上,魏总给大家介绍了无任何能源支持却四季如春的热带雨林玻璃花房,以及按五星级酒店标准配置的会所设施:游泳池、乒乓球室、沙壶球室、健身房、台球室等。在隆重的揭牌仪式之后,来宾们还饶有兴致地参观了小区的供暖中心、配电室、水处理中心等设备用房。记者们感觉国展·国际的设备间就像是一个大工厂一样精密和复杂,参观完后感慨颇多。没想到在一个高档住宅的背后有这么多高科技设备在支持。

  近几年北京楼市出现了由市内向城市外围扩散的开发趋势,尤其是各高速路周边地区的开发势头更是火热,郊区购房热一时成为北京市目前购房的一大热点。不管是经济适用房,商品房,或是豪宅都纷纷向城市外围扩散。对于这一势头,黄岚却表示堪忧。

  目前北京楼市的发展趋势和目前北京的经济发展速度并不同步。北京郊区化住宅过早的出现,形成了富人和穷人同时“下乡”的尴尬局面,北京楼市的开发开始出现混乱。如交通的开发跟不上,在上下班高峰期,交通拥堵造成间浪费。另外,社区配套设施的欠缺,孩子接受教育成了问题,住户无处就医,为住户造成了很多的不便,为方便接受教育,方便就医等原因,渐渐形成了“5+2”的居住定式,周一至周五在城区,周末两天回到郊区,在生活工作上造成了巨大的金钱、时间上的浪费和多种不便。因此这一群体有回到城区居住的愿望。

  因此,目前北京的住宅的发展主要还应在五环以内,到城外居住的两极消费者会再次引发回城居住的大潮。

 
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